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买这十种二手房,合同可能无效或者有较大风险!你知道吗?

近期二手房的市场在不断增大,关注的人越来越多,贷款小V给大家总结一下风险出现的情况。购买以下十种二手房,可能导致合同无效或者有较大风险,需谨慎。
 
  买这十种二手房,合同可能无效或者有较大风险!你知道吗?
 
  第一种、承租公房
 
  承租的公房,所有权属于国家或相应的单位,不属于具体使用的人,既然承租人没有所有权,当然也无权出售了。
 
  请注意:有些情况下承租公房可以采取变通的方法出让承租权,但是否可以如此操作,建议您直接向该公房管理单位核实。即使可以,转让后取得的也是承租权而非所有权。这一点购买者必须明确。
 
  第二种、农村集体土地上的房屋
 
  近些年来随着房产价值及土地价值的增值,城镇居民购买农村房屋的纠纷处于多发期,有些甚至已居住多年,一旦发生拆迁、增值等情况,仍会引发纠纷。
 
  法律上来看,不管是农村的平房小院还是楼房(所谓小产权房),只要是集体土地上的房屋,城镇居民不能购买。原则上不单城镇居民,就连非本村集体组织的农民也不能购买,否则无效。当然在一些特殊情况下,比如购买后已把户口迁入该村成为该村村民,法律上可能会承认之其效力。
 
  要特别注意的是,购买这类房产,有时当地村委会或镇政府,会为此类房屋发证或背书承诺,但是严格按法律规定,房屋所有权证的发证机关应该是区县级政府部门,镇政府并无此发证职能,这种证不能保证效力。
 
  第三种、在房改中取得的部分产权或有回购限制的房屋
 
  我国的房屋所有权体系比较复杂,也有一些历史原因,比如央产房、军产房之类的。其中有些单位进行房改后单位是保留部分产权或回购权的,这些房子的出售受到原来约定或承诺的限制,不能自由上市交易。
 
  碰到此类特殊房产,要先确认是否可以交易,可以到该房产所在地的房屋管理机关具体确认交易的手续和限制。
 
  即使可以交易,一般也会涉及补交土地出让金等费用的问题,关于此类费用的数额和承担的交易成本,最好提前有个准备与卖方沟通并做明确约定。
 
  四、经济适用房等限制上市交易的住房
 
  这种情况实际与第三种情况类似。有些房子上市交易是受一定时间和条件限制,甚至不能上市交易的。比如经济适用房,以前规定要满5年才能上市交易,且交易时要缴纳相应的土地出让金。今后也可能改为禁止上市交易,政府按一定价格回购。回迁房、标准价购买的房产也都涉及类似的问题。
 
  另外,还有“两限房”,类似于这样的房产,其交易条件往往受到政府和国家的限制,交易前要先查清,确定能否交易,如何交易。
 
  五、涉及共有产权的房屋
 
  涉及共有产权的房屋,出售应该经过共有人的同意,共同操作才能合法完成。
 
  所以,在二手房交易时,要先查清楚房屋所有权证书,看清楚上面是否有共有人,如果有,应要求所有共有人共同签署相应合同。
 
  有些情况下,房屋所有权证上只有一个人的姓名,但是该房也可能存在法律上的共有人,最典型的就是夫妻共有的房产登记在夫妻一方名下。实践中,因此发生的争议也是相当多的:有的是在离婚时夫妻一方利用转让等方式转移财产,有的是因房屋增值,出售房屋的一方利用这个理由反悔。
 
  在二手房交易时如果碰到卖方是已婚的话,不管房产证上配偶是否登记为共有人,要求卖方的配偶出具相应证明同意的文件。在实地看房时也要注意有没有其他共同居住人,这些人有没有什么意见。多加点小心,免去不必要的麻烦和纠纷总是没错的。
 
  六、未取得产权证的房屋
 
  这种情况是指可以取得产权证,但是暂时未取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的过程,几个月甚至一两年都有可能。如果开发商出现什么问题,入住后三五年无法办理产权证甚至最终无法取得产权证的情况也可能出现。
 
  在未取得产权证前,原来的商品房购房者可能会因某种原因想出售。这种情况下签订买卖合同是有效的,但是这类交易风险比较大,尤其是卖方的房产证短期内不能办下来时,未来的变数太多,购买需要谨慎。
 
  如果购买,建议找律师起草相对完善的协议,就各种可能出现的情况,提前做出应对处理方案。
 
  七、涉及抵押或被查封等限制过户的房屋
 
  按《物权法》规定房屋所有权以产权登记为准,所以要取得房屋所有权一定要办理过户,但是如果该项房产被抵押或被司法机关采取了保全、查封等措施,在此期间,房子是不能过户的。通过贷款购房在贷款还清前房子会抵押给银行,因某种原因,房子还可能被司法机关查封或保全。
 
  房产被抵押或查封并不改变所有权,理论上产权人也有权签订买卖协议出售。但未解除抵押或查封前不能过户。
 
  涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍,购买时要注意确保卖方及时还清贷款,解除抵押,通常正常操作风险还是可以避免的。实用法律知识
 
  但如果购买的房子被法院查封,说明卖方或房产涉及重大纠纷,对买方而言,风险就太大了。很可能最后房子被拍卖而无法取得房产,而付出去的钱还要费力去追。杨律师建议在正式签约前,最晚在付款前,应该到房管部门核实房产的抵押、查封情况。
 
  八、已经被列入拆迁公告范围的房子
 
  房子被列入拆迁公告范围,是禁止过户的,房了很快要拆了,拆迁款一般是针对房屋所有权人,这时再买房子,显然是没什么必要。
 
  九、产权有争议的房屋
 
  如果您要购买的房屋存在争议,尤其是产权争议,您购买时就要谨慎决定,可能的话,最好别买。往往涉及产权争议的房子,争议的另一方在法院起诉时会申请财产保全,就是我们前面说的提示七当中的情况。但也有诉讼期间不申请保全的。
 
  涉及争议的房屋就算最后您可以合法取得所有权,但麻烦还是离得远一些为好不是?所以,如果了解到房屋有争议,要综合考虑清楚再决定。
 
  十、正在出租的房屋
 
  房屋在出租期间,是可以交易的。但要提醒交易的双方注意两个问题,否则很可能造成买卖关系无效,造成买方或卖方的损失:
 
  第一是要注意“承租人的优先购买权”。
 
  第二是要注意“买卖不破租赁”。
 
  看起来很复杂,其实最担心的问题无非是房屋不能过户影响双方的权利或合同无效。在二手房交易的过程中,双方可以持房屋所有权证和权属证明直接到颁发该权属证书的区县房屋土地管理部门核实该房屋是否权属受到限制,能否过户交易。不管是房屋的所有权性质有问题,还是涉及抵押登记、查封,房屋土地管理部门都可以知道,如果得到的结论是没有问题,可以交易过户,应该就可以了。
作者: 来源: 发布时间:2019-06-23 关注:
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